ファンドの目的

当ファンドは不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングにより、本事業（事業情報を参照）を推進するために必要となる資金を不特定多数の投資家（お客様）から公募し、各出資者が本事業のリスクを分散するとともに、本事業で運用する対象不動産の価値向上を図り、本事業から得られる収益を分配することで、本事業の参加者がみんなで発展することを目的とします。

また、当ファンドでは対象不動産に関わる地域の皆様との連携を深め、雇用促進等により、地方創生に貢献することを目指します。

当ファンドの想定運用期間は59ヵ月間としておりますが、本事業では必ずしも対象不動産の売却を目的とせず、優良な不動産を長期的に運用することを重視しているため、本運用期間の満了後も、対象不動産の一部または全部を含む不動産を対象として、新たにファンドを組成する可能性がございます。

ファンドの特色

スキーム

1. 営業者は投資家（お客様）から出資を募ります。
2. 営業者が対象不動産を購入または開発により取得し、運用します。
3. 運用期間中は対象不動産から得られる賃貸利益を優先出資者（お客様）に分配します。
4. 運用期間満了後は、優先出資者（お客様）へ元本を償還します。

• ※想定通りの分配を保証するものではございません。
• ※元本を保証するものではございません。

リスクを軽減する仕組み

【定期建物賃借契約による賃料の安定化】

対象不動産の運営管理実績がある株式会社クアリゾート湯舟沢と５年間の定期建物賃貸借契約（途中解約の場合、残存期間分の賃料を一括払いとする条件付き）を締結し、対象不動産を長期的に賃貸することで、収益の安定化を図ります。

【優先劣後システム】​​

営業者が共同出資（劣後出資）することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。

本事業において売却損が発生した場合、営業者が劣後出資額の範囲で先に損失を負担し、損失が営業者の劣後出資額を越えた際に、はじめて優先出資者（お客様）の元本が毀損いたします。

• ※投資前には必ず、リスクをご確認のうえ、投資判断をしてください。
• ※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。

【優先分配の仕組み】

当ファンドの分配金は、対象不動産から得られる賃料および共益費等の「賃貸収益」から建物管理費、公租公課、水道光熱費等の「賃貸費用」を差し引いた賃貸利益を原資としております。

当ファンドは、優先出資者（お客様）への分配金を優先的に確保する仕組みとなっております。仮に、対象不動産の賃貸利益が減少した場合でも、優先出資者（お客様）への分配が最優先されます。

スケジュール

不動産市況その他の状況を踏まえ、予定されている運用期間の終了日以前に、対象不動産の売却等により当ファンドの運用を終了することが元本毀損リスクの軽減に繋がる蓋然性が高いと見込まれる場合は、営業者の判断で運用期間の終了を早める場合がございます。

なお、想定運用期間内に対象不動産全部の売却等が完了しない場合は、営業者は、本契約の契約期間の満了日の1ヶ月前までに事業参加者に対して書面の交付または電子情報処理組織を使用する方法によって通知することにより、12ヶ月を超えない範囲で本匿名組合契約の期間を延長する場合がございます。

資産構成

資金使徒

事業の目的

対象不動産「ホテル花更紗」を賃貸して収益を得る不動産賃貸事業を推進します。

事業の特色

本事業の要点

対象不動産「ホテル花更紗」を運営会社に賃貸し、利益を得ます。賃借人となる運営会社「株式会社クアリゾート湯舟沢」は2016年11月から新たな体制で対象不動産を運営し、業績を回復させた実績があります。

対象不動産について

民営化により復活した宿泊施設

対象不動産「ホテル花更紗」は岐阜県中津川市の計画に基づき、1995年2月に温浴施設「クアリゾート湯舟沢」に併設する宿泊施設として開業しました。開業当初は、中津川市が中心となって設立した第三セクターである株式会社クアリゾート湯舟沢が運営をしておりました。

開業から数年間は、集客・売上ともに好調だったものの、レジャーの多様化が進むにつれ、慢性的な赤字経営となり、宿泊施設としての存続が危ぶまれました。当時の経営主体である中津川市は数十回に渡る検討会議の結果、「ホテル花更紗とクアリゾート湯舟沢は、中津川市にとっての観光誘致の核であり、地域全体にとって必要な交流の場であることから、施設は存続させ、再生の方法を検討する。」との方針を固め、 施設全体を実績のある民間企業へ売却し、再生を図るため「クアリゾート湯舟沢企画提案型財産売払」の公募を実施しました。

当該公募の末、地方創生を理念として掲げる共生バンクグループが2016年11月に対象不動産「ホテル花更紗」と温浴施設「クアリゾート湯舟沢」の土地建物を中津川市から譲り受け、また、従来の運営管理会社である株式会社クアリゾート湯舟沢の全株式を取得することで子会社化し、運営管理を承継したことで、「ホテル花更紗」は市営施設から民営施設となりました。

運営管理を承継した共生バンクグループは、主に以下の取り組みによって、民営化初年度から業績をV字回復させることに成功しました。

• ホテル再生に定評のある東京の外部業者をオペレーターとして迎え、運営の高効率化とコスト削減を図りました（外部オペレーション業者は2021年10月末に契約期間満了）。
• 子会社化をした運営管理会社である株式会社クアリゾート湯舟沢の組織体制を一新し、共に地方創生に取り組むため、従業員の意識改革を実施しました。
• 集客面では、楽天トラベル、じゃらんネットなどの国内Online Travel Agent（OTA）のほか、booking.comなどの海外OTAも積極的に活用し、シーズンごとに適切な価格設定をマネジメントすることにより、客室稼働率増と売上増を実現しました。

2020年2月頃から猛威を振るう新型コロナウィルス感染拡大の影響により大幅な売上減少となりましたが、運営の内製化を実施したことで営業利益を民営化初年度と同等の水準まで回復させることができ、現在はコロナ禍以前の水準まで売上を回復させております。

ホテルの運営状況と賃料の妥当性について、現在は平日で平均60%〜70%の稼働率、休日ではほぼ満室稼働の状況にあるため、契約賃料は賃借人にとって無理のない妥当な範囲にあると見ております。

対象不動産の魅力

【温浴施設が併設】温泉、プール、レストラン、キッズパーク、コミックラウンジなど充実したコンテンツのあるリゾート型温泉施設が併設されていることで、お子様連れのファミリー世帯を中心に高単価繁忙期の集客が容易になります。

【リゾート型、温泉ホテル、ビジネスホテルの要素を備えたハイブリットホテル】平日は、馬籠等の観光と温泉を楽しむ中高年観光向け温泉ホテルとビジネス客向けのビジネスホテルとして、休日はクアリゾート湯舟沢を楽しむファミリー層向けのリゾート型ホテルとして、1年中通して宿泊稼働が見込まれるホテルです。

【“美人の湯”と呼ばれる温泉のヌルヌルの泉質】兵庫県の有馬温泉、群馬県の草津温泉と並ぶ「日本三名泉のひとつ」と称された天下の名泉「下呂温泉」と同じアルカリ性温泉。お湯につかるとすぐに感じるヌルヌルすべすべの泉質が特徴で“美人の湯”と呼ばれています。

【馬籠宿という市内随一の観光地に隣接する優位性】2019年まで年間65万人以上の観光客が訪れていた観光地が車で5分以内の場所にある優位性を活かした、周遊・滞在・宿泊が一体となった観光プランが可能になります。

【名古屋市まで車で約1時間15分という利便性】愛知県でも総人口の多い名古屋市、豊田市、一宮市、春日井市から車で1時間半圏内とアクセスが便利です。

【中央自動車道「神坂パーキングエリア」のスマートインターチェンジの開通】対象不動産から車で3分程度の場所に位置する「神坂パーキングエリア」に、上下線ともにETC搭載の全車種対応スマートインターチェンジが建設される予定です。現在工事中であり、開通予定日は明確になっていないものの2024年頃に開通するものと思われます。開通することで東京・長野方面からは40分以上、関西・名古屋方面からは20分以上所要時間が短縮され、アクセスが向上することから、宿泊客の増加が見込まれます。

マーケット概況

中津川市の基本情報

岐阜県中津川市は、岐阜県の東南端に位置し、東は木曽山脈、南は三河高原に囲まれ、中央を東西に木曽川が流れています。市のシンボル「恵那山」をはじめとする山々に囲まれ、長い歴史を歩んできました。

古くは東山道、中山道、飛騨街道などが通る交通の要衝として栄えた土地でもあり、今も街道沿いには情緒あふれる家並みが残されています。宿場町を中心に発展した街は、近代以降、JR中央本線や中央自動車などの交通インフラが整備され、多くの企業が立地し、ものづくりのまちとしてさらなる発展をしてきました。

名古屋圏まで車で1時間程度の利便性で、豊かな自然環境が堪能でき、宿場町などの観光資源が豊富な中津川市はまさに「ちょうどいい田舎」というフレーズが一番しっくりきます。

人口動態としては、令和4年7月末時点で人口75,811人、世帯数31,530世帯、令和5年7月末時点では人口74,707人、世帯数31,623世帯となっており、人口は微減しておりますが、世帯数はわずかに増加しております。

中津川市の魅力

中津川市には、豊かな森林と清流、歴史に育まれた町並みや史跡など、多くの観光資源に恵まれています。また、県内有数の飛騨牛の産地であり、栗きんとん発祥の地としても知られています。水、米が良く、寒暖の差が激しいため酒造づくりに適していることから100年以上の歴史をもつ蔵元が４か所あり、それぞれの特徴がでた地酒も大きな魅力です。

1. 中山道と宿場町
   

   【馬籠宿】市内には中山道の宿場が3か所あります。その中でも往時の面影を色濃く残す馬籠宿は中津川を代表する宿場町です。コロナ拡大前は年間65万人以上の観光客が訪れ、欧米人を中心とした多くの外国人観光客が「木曽路歩き」を楽しんでいました。

   【中津川宿】交通の要衝であることから東美濃地方随一の商業の町として栄えた中津川宿。卯建のある家並みや宿場町特有の枡形も残り、庄屋屋敷も現存しています。

   【落合の石畳（国指定史跡）】落合宿と馬籠宿をつなぐ中山道。江戸時代末期に改修され、大雨による道のぬかるみを防ぐために自然石を敷きつめた石畳の道に舗装されました。

2. 自然と清流
   

   【付知峡】御岳山系の雪解け水が清流付知川となり、渓谷美を創り出す山紫水明の別天地。四季折々に美しく、「森林浴の森 日本100選」に選ばれています。

   【恵那峡】約100年前に木曽川を大井ダムによりせき止めてできた人工湖です。両岸に奇岩・怪石が立ち並び、四季折々の景観を楽しむことができる景勝地です。

   【富士見台高原】恵那山の北に続く標高1,739ｍの千島笹におおわれた美しい山。山頂から見渡す360度のパノラマは大絶景。環境省が実施する全国星空継続観察で「星が最も輝いて見える場所」の第1位にも選ばれた星空を堪能できます。

3. 観光地
   

   【苗木城跡】天然の巨岩を利用して築かれた全国でも珍しい山城です。現在は天守跡に展望台が設けられ、恵那山や木曽川などが大パノラマで見渡せます。2017年に「続日本100名城」・「岐阜の宝もの」に選定されました。

4. その他

   【リニア中央新幹線「岐阜県駅」】リニア中央新幹線「岐阜県駅」が、中津川に設置されます。リニア中央新幹線が開業すると、品川まで約1時間、名古屋までわずか15分程度と交通の利便性が飛躍的に高まり、中津川の観光や産業に大きな影響と変化をもたらすことが見込まれます。

宿泊需要について

対象不動産が所在する東農圏域は岐阜県の観光入込客数の約３割を占める人気観光エリアです（※1）。また、対象不動産が所在する中津川市はJR東海によるリニア中央新幹線の建設にあたり、2013年度から「中津川市リニアのまちづくりビジョン」や「リニアを活用したまちづくり構想」を策定し、観光分野においてリニア効果を活かした観光振興に力を入れており（※2）、市の産業の中で観光は成長分野の一つとして牽引する役目を担う期待が膨らんでおりました（※3）。

2020年4月の緊急事態宣言後は観光業および宿泊業の需要が大きく落ち込み、GoToトラベル事業等の観光支援策により一時は回復しましたが、情勢変化に伴う行動制限や国、行政の方針に左右される状況でした。

2022年5月から「ほっとひと息、ぎふの旅（県民割）」の対象が隣県までエリアが拡大されたことに伴い、中津川の最大のマーケットである愛知県への需要喚起につながり、ホテル花更紗においても、2019年実績（コロナ禍前）との比較で100%以上のオンハンド（成約予約数）を獲得することができ、宿泊支援事業の更なる拡大を軸にコロナ禍前と同等以上に回復しました。

岐阜県内に対する外国人需要は特に高い飛騨高山・白川郷とならび、中津川市も「旧中山道木曽路散策」として非常に人気が高く、さらに中津川市ではインバウンド観光の推進に力を入れており、海外への情報発信の強化や外国人バリアフリー化等、外国人旅行者をターゲットとした観光地域づくりを行っているため、今後の需要回復が期待できます。

＜出典＞

• ※１　岐阜県観光入込客統計調査（https://www.pref.gifu.lg.jp/uploaded/attachment/277603.pdf）
• ※２　中津川市観光推奨ビジネスプラン（https://www.city.nakatsugawa.lg.jp/material/files/group/43/nakatsugawakanko202203overview.pdf）
• ※３　中津川市観光振興ビジョン （https://www.city.nakatsugawa.lg.jp/material/files/group/43/nakatugawacitykankovision-actionplan202203.pdf）

不動産市況について

2022年12月末時点での不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模は29.7兆円と推計されており、2022年6月末調査時点から3.3兆円（約12.4%）増加していることから、国内不動産私募ファンドの市場規模拡大ペースが加速していることが伺えます。アフターコロナを見据えた日本経済の正常化期待および金利上昇が続く欧米と比べ安定して高いイールドギャップを維持していることを背景に、グローバルファンドによる国内不動産への投資が従前に増して進んだものと推察されます。また、「オフィス」、「住宅」、「物流」への注力は減少し、「ホテル」や「商業」アセットへの投資に回復の兆しを見せております。

J-REITのホテル、旅館セクターにおいては1,550円/㎡から2,281円/㎡での賃貸事例があり、対象不動産の賃料は482円/㎡であることから安定が見込まれる賃料設定であり、今後新型コロウィルスによる影響が落ち着くことで、さらに安定性が見込まれます。

対象不動産情報

基本情報

名称	ホテル花更紗
外観写真
組入対象	ホテル及びその敷地
所在	岐阜県中津川市神坂280
交通	中津川ICから11.5km

土地情報

建物情報

設備情報

法令制限等

営業者の情報

賃借人の情報

株式会社クアリゾート湯舟沢

同社は、中津川市や十六銀行を主要株主とした第3セクター会社として1994年に創業し、2016年11月に完全民営化となりました。

温浴施設「クアリゾート湯舟沢」と対象不動産「ホテル花更紗」の事業再生の実績により、中津川市からの信頼を得たことから、2017年には、中津川市馬籠にある文化交流施設「馬籠ふるさと学校」の指定管理業者に選定されました（20年3月末に期間満了）。廃校であった旧神坂小学校である同施設を国と自治体の補助金をもとに「市民の交流の場」と「訪日外国人向けの簡易宿泊施設（ゲストハウスgaku）」にリノベーションし、活用した取り組みは多方面から評価され、2019年には文部化科学省より「廃校活用推進のモデルケース」に指定されました。

また、2017年5月から中津川市では初となるグランピング施設「ほしとせせらぎのぐらんぴんぐ」事業を開始しました。

以降も岐阜県土岐市の「土岐市温泉活用型健康施設バーデンパークSOGI」や岐阜県海津市の「南濃温泉水晶の湯」の指定管理業者に選定（2023年9月末に撤退）され、両施設ともに2021年4月より運営管理開始するなど、自治体との友好関係を軸に、岐阜県内で事業を拡大しております。

株式会社クアリゾート湯舟沢の運営管理実績

	ホテル花更紗	岐阜県中津川市
	クアリゾート湯舟沢	岐阜県中津川市
	馬籠ふるさと学校（ゲストハウスgaku）	岐阜県中津川市
	南濃温泉 水晶の湯	岐阜県海津市
	バーデンパークSOGI	岐阜県土岐市

リターン

期中分配の想定（年間）

賃貸収益

賃貸費用

賃貸利益

営業者報酬

分配金

※消費税別表記です。
※運用中の想定数値となります。

償還計画

営業者は下記のいずれかの方法により、優先出資者（お客様）に元本を償還します。

• 対象不動産の一部または全部を含む不動産を対象として、新たなファンドを組成し、新たなファンドに対する出資金を原資として償還します。
• 営業者が当ファンドの優先出資者（お客様）の持分を買い受けることで償還します。
• 対象不動産を売却することによるキャピタルゲインを原資として償還します。

分配・償還の序列

期中

各期中の分配は以下の順序で行われます。

1. 優先出資者（お客様）への分配
   賃貸収益から賃貸費用を除いて残った金員を優先的に分配します。
2. 営業者報酬
   対象不動産の管理運営の対価として、賃料収入の5.0％（消費税は別途とする。）を上限とする金額を収受します。
3. 劣後出資者（営業者）への分配
   優先出資者（お客様）への分配、営業者報酬の収受の後、残利益がある場合は、劣後出資者へ分配します。

終了時分配・償還

終了時の分配・償還は以下の順序で行われます。

1. 優先出資者（お客様）への元本償還
2. 劣後出資者（営業者）への元本償還
3. 優先出資者（お客様）への分配（既分配額を含め予定分配率に満つるまで）
4. 劣後出資者（営業者）への分配

償還シミュレーション

各出資者に損失なく、予定分配率を得られる場合

対象不動産の売却に伴う諸経費を控除した残額が272,000,000円以上になる額で売却した場合、優先出資者（お客様）も劣後出資者（営業者）も元本の毀損はせず、予定分配率を得ることができます。

劣後出資は全損、優先出資者は損失なく、賃貸利益相当分の分配を得られる場合

対象不動産の売却に伴う諸経費を控除した残額が244,800,000円以上になる額で売却した場合、劣後出資者（営業者）の元本は毀損しますが、優先出資者（お客様）の元本に毀損はありません。

優先出資者に利益も損失も発生しない場合

対象不動産の売却に伴う諸経費を控除した残額が244,800,000円未満になる額で売却した場合、劣後出資者（営業者）の元本は全損となり、優先出資者（お客様）の元本も毀損します。

※不動産市況に応じて、売却までの期間が変更となる可能性があります。